私人樓宇管理
私人樓宇管理應該用哪條法例管理?
有關「分層所有權」方面的法律條文載於澳門《民法典》第1313條至1372條,而其中關於管理方面的條文載於第1327條以及續後數條,主要是規範分層建築物之管理的一般規定,簡單管理制度(分層建築物之所有人在管理上的權利、義務及負擔、所有人大會以及管理機關方面的規定),以及綜合管理制度(除上述簡單管理制度之外,尚包括分層建築物共同部分的分類之規定)。
何謂分層建築物之所有人大會(小業主大會)?
分層建築物之所有人大會是由建築物的所有人組成,按《民法典》規定,所有的建築物均應召開分層所有人大會,而關於分層建築物的重要事項亦須由分層所有人大會議決。
召集第一次所有人大會(小業主大會)的目的?
召集第一次所有人大會的目的是為選出管理機關(管委會)、通過年度預算及在有必要時制定管理規章、以及定出火險的保險金額,並由該機關代表分層所有人行使權利以做好各項樓宇管理的工作。
何時可舉行分層建築物所有人大會(小業主大會)以及由誰作出召集?
按澳門《民法典》之規定,如分層建築物之所有人尚未舉行大會會議,在分層建築物已出售百份之五十之單位,或百分之三十之單位已經入伙,應即召集所有人大會之第一次會議。而實際進行管理之人、或策劃建造該建築物之人,又或負責管理分層建築物之實體有義務召集所有人大會,否則須就不作出此召集而造成的損害負連帶責任。
分層建築物之所有人大會(小業主大會)有什麼權限?
分層建築物之所有人大會負責管理建築物的共同部分,作為決議機關,其權限包括:
◆ 通過分層建築物上年度的帳目及本年度的開支預算;
◆ 任免管理機關;
◆ 制定、通過及更改分層建築物規章;
◆ 決議是否進行更新工程;
◆ 命令對分層建築物的所有人、對單位擁有權利的第三人、佔有人或單純的持有人科處具體處罰的權限;
◆ 法律規定的其他權限。
管委會有什麼職責?
管委會是由分層建築物的所有人大會選出及免職,同樣負責管理分層建築物的共同部分,並負責執行所有人大會的決議,是一個執行機關,其主要職務有:
◆ 召集分層建築物所有人大會;
◆ 預備及提交帳目,並編製每年的收支預算;
◆ 為建築物進行火險或其他風險的投保及續保;
◆ 為分層建築物收取各項收入及作出各項開支;
◆ 就涉及共有財產的權利作出保全行為;
◆ 執行分層所有人大會的決議;
◆ 將分層建築物規章的副本提供予各分層所有人及受規章約束的第三人,如租客;
◆ 確保分層建築物規章及與分層建築物有關的各項法律規定的執行。
管委會的組成及任期如何?
管委會由一名或多名管理人組成,如管理人超過一人,其中一人為主席。管委會任期不得超過兩年。
分層建築物所有人(小業主)有哪些權利?
◆ 分層建築物所有人大會之會議及投票;
◆ 根據相關規定召集分層建築物之所有人大會之特別會議;
◆ 將認為有助於向管理機關執行屬其所負責之工作要求向該機關提出;
◆ 根據相關規定就管理機關之行為向分層建築物所有人大會提出申訴;
◆ 因管理機關在有過錯違反其義務而提出針對該機關之司法訴訟。
◆ 由法律賦予之其他權利。
分層建築物之所有人(小業主)有哪些義務?
◆ 不違反分層所有權制度之規定或其他相關特別法例,尤其涉及樓宇及其設施之建造、保存使用及安全方面之法例;
◆ 遵守分層建築物之規章;
◆ 遵守由分層建築物之所有人大會及管理機關在其權限範疇內作出之決定;
◆ 繳付按法例規定須予履行的負擔。
◆ 法律規定其須負責之其他義務。
分層建築物的共同部分有哪些?
按《民法典》第1324條第1款a至g項及j項分層建築物的共同部分包括:對作為設定分層所有權基礎之土地之權利;地基、柱、支柱、主牆、外牆以及一切作為各樓宇結構之其他部分;附屬於分層建築物之樓宇或樓宇群之天井及花園;作遮擋之天台或屋頂;升降機;由兩名或以上之分層建築物所有人共同使用或進出之入口、門廊、樓梯、走廊及通道;水、電、空調、暖氣、可燃氣、通訊及類似之總設施,以及其他未撥予分層建築物之某一所有人專用之物等。
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