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新八招無助上樓
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樓價高不可攀,特區政府繼兩年前“劉十招”後,近又推“新八招”,社會彈多於讚,認為作用 有限。招數不靈因素衆多,原委與政府對自由市場的理解、運用及執着有關。解鈴還須繫鈴人,若要樓價回復健康水平、市場健康發展,當局必須認清“自由市場” 衹是工具,居民生活、城市可持續發展才是最終目標。

力度不足五主因
不 論“劉十招”、“新八招”,主調都是稅務、樓按、增加供應,“新八招”多了增加外地 人炒賣成本的一些措施,坊間反應麻麻,原因可歸納為:一、措施力度不足、只壓低需求;二、增加供應只有數字,未有具體措施;三、打擊真正用家、無助居民上 樓;四、無回應“澳人澳地”,限價樓,物業空置稅,提高第二、三套房稅率;五、公屋着墨少,無寸進。

“新八招”舊酒新瓶,政府的客觀困難在於現階段手中無地,十年公屋規劃只有六千三單位有把握,未來十萬單位供應大多為私樓,新城填海公、私樓比例未定。主觀原因是政府迷戀自由市場的自動調節機制,認為價格全因供求關係,增加供應一招就得,市場干預越少越好。

 

麵粉便宜麵包貴

政府客觀困難暫可理解,但對樓市自由市場深信不疑就有商榷之處。首先,不少意見已指 出,澳門房地產市場不算自由市場,主要生產要素即土地的供應不透明,其批給、取得、價格毫無市場機制可言,溢價金超低;加上法律、監管缺位,訊息不透明、 不對稱,造成麵粉平、麵包貴的不正常、不公平現象。

所謂市場機制僅是一個容許不同人互相、公平、自願交易的平台,供、求雙方各取所需。自 由市場僅是工具,世界各地樂用,皆因市場有無形之手,可最有效分配、利用資源。以住屋為例,沒有人可獨力建造一個單位,造就了發展商出現。他們透過市場機 制,運用自身的能力、財力,將土地、建材、則師、建築師、工程商、工人等共冶一爐,建成一幢幢高樓,再以成本加合理利潤的價格出售,整個過程創造了大量財 富、就業,由建造方到消費者都從中得益、各取所需,社會資源物盡其用。

自由市場非萬靈
可惜自由市場非萬靈藥,不是任何東西都可市場化,國防、資訊、能源、教育、住屋等都不可完全依靠市場。自由市場也有失靈的時候,現時港、澳、內地、新加坡 等資產市場就是最佳例子,當中又以澳門最不正常、公平。正因土地問題,除發展商、炒家坐擁巨利外,看不到社會資源的最有效運用、分配,如去年人口普查空置 率高至百分之七,比鄰近地區高得多,“有屋冇人住,有人冇屋住”,一般百姓沒有多少得益。儘管七成居民住在自置物業中,但面對嚴重脫離負擔能力的樓價,坐 困愁城的澳門人大大多於滿足自身資產升值者,否則怎會有社會怨氣?


世上沒有真正的自由市場,各國干預匯市、股市屢見不鮮,國際金融危機後變本加厲, 美、歐、日等近年加碼印銀紙、推動多項措施,與香港、新加坡等出招防熱錢流入炒高資產價格全都是干預,其市場自由度或經濟體量較澳門大得多,尚且徹底干 預,為何澳門就不能?當全世界泳手都穿鯊魚泳衣屢破世績時,澳門無理由堅持赤膊上陣,做自由市場戰士,死守到底。

住屋非純粹商品

成熟的經濟體系,政府大抵明白,自由市場只是理論上最有效運用、分配資源的工具,合則 用不合則改,居民的生活及可持續發展才最重要。特區政府也非一成不變,在博彩業整體、健康發展的層面上,近年採取了干預措施,限制賭檯增長速度、數量,藉 此調控、慎防過度擴張,減低社會成本,達可持續發展目標。既然特區政府視“安居樂業”為施政終極目標,“樂業”可以干預市場,即“安居”亦然。希望當局審 時度勢,明白住屋是必需品,在土地稀少、需求甚殷的形勢下,土地、住屋已非純粹的商品,不能全靠市場解決問題,必須有所作為。

 

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