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澳門樓市下半年發展探析
Tuesday, 30 September 2014 05:07

 

香港私人住宅平均售價(一四年三月份)單位:萬港元
澳門私人住宅平均價格(一四年第一季)單位:萬港元
    今年以來,樓市交投淡靜,上半年全澳月均住宅單位成交量不過700餘套,六月份全月住宅單位的成交均價也低於去年十二月的當月價格。近期,博彩收入又自○九年以來首次出現連跌格局,整體經濟發展面臨短期調整。同時,鄰近地區的房地產市場也疲軟,香港樓市的成交量與價格自一三年首季高位逐月回落,價格升勢明顯被抑制。
 
    內地主要城市的樓市也面臨着較大壓力,各地住房庫存量不斷增加,一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。在上述背景下,嘗試對近期澳門樓市的發展進行梳理,通過分析對樓市下半年的發展趨勢進行探討。
 
    樓價高位制約續漲
 
    樓價連年快速增長,已處在一個相對高位。澳門除○九年受金融海嘯影響樓價未有漲幅,已連續四年至少保持30%以上的增幅,且增速連年加快。一三年全澳住宅單位平均成交價格按年升42.6%,增幅為五年來最高。不過,澳門GDP實質增速已自一二年以來,從超過20%的增速降至近兩年來的10%左右,整體經濟走勢從高速向前轉至穩健發展的節奏。樓價的這種連年加速度式攀升,似乎愈發偏離整體經濟趨勢。一四年上半年,澳門樓價增速明顯回落,顯示出脫離高速增長的發展趨勢。
 
    樓市長期處在“乾升”狀態,成交愈發低迷。近年來,樓價儘管升勢凌厲,但成交量已連續三年下降。一三年樓宇單位買賣數目跌24.3%,成交量僅與○三年非典及○九年金融海嘯期間的數目相若。今年上半年住宅單位成交量同比降四成,成交量愈發低迷。因此,縱觀過去幾年房地產交易狀況,始終呈現價升量跌趨勢,且量與價的分離走勢日趨明顯。樓價在連年高增長的基礎上,已處在相對高位,樓價繼續大幅上漲受到制約。
 
    對樓市參與度趨增
 
    樓市的參與者漸向本地財富人群集中。主流行業近年來取得快速增長,博彩及相關產業的從業者財富不斷積累。同時在整體經濟穩健向好下,本地富裕階層的資產不斷增值,對樓市的參與度也持續提高。據房屋局數據,近年住宅單位賣家中已持有一個或以上單位的比重持續上升,由一一年的59.35%升至一三年的81.04%,可見在樓市的買家中擁有多套住房者不在少數。
 
    政府在去年和今年多次出口述表態不排除調控可能,也均提到本地居民多套房的投資者。同時,置安居計劃、公屋建設、舊區規劃的“生地”變“熟地”等扶持夾心階層的做法,也印證此樓市現象,澳門樓市的參與者逐漸向本地財富人群集中。
 
    本地民衆對澳門樓市的承接力已明顯不足。近幾年澳門樓價的增長率大幅跑贏GDP增長率、通脹率及居民收入增長率,現時樓價相較本地經濟發展速度和居民收入的增長而言,確實過高。目前,發達國家城市中的房價收入比,倫敦、紐約均為8倍左右,澳門若以一三年的平均樓宇單位價格及兩人家庭平均月收入3萬元的標準計算,房價收入比已超16倍。相同情況下,兩人家團每月的按揭供款比率也超過七成,結果大幅超出供樓負擔五成的臨界點。近期有機構估算,澳門一般居民中僅兩成有能力參與到私樓市場中。可見,本地一般收入家庭的買樓負擔很重,樓市承接力明顯不足。
 
    鄰地疲軟市場觀望
 
    鄰近地區樓市疲軟為澳門樓市帶來觀望氣氛。鄰近地區樓市的發展狀況一直對澳門樓市的預期產生一定作用。香港房地產市場近年不斷被政府辣招調控,從轉賣印花稅、買家印花稅,到去年的雙辣招和今年的雙倍印花稅,政府打擊炒風的決心堅決。同時,在增加土地和樓宇供應方面,港府也做足功夫。未來十年,香港年均私樓供應量將達1.88萬個單位,市場對政府的增加供應的預期和信心不斷加強。自去年首季後,香港樓市一改過去數年的凌厲升勢,樓價從直線上升轉為橫向波動。儘管近期受外圍資金活躍帶動,樓市稍回暖,但無論從供應狀況、政府辣招不減,還是從利率走勢、樓市周期等因素看,今年的香港房地產市場都將面臨較大的上行壓力。
 
    內地樓市方面,整體經濟正處“三期疊加”調整期,上半年樓市下行趨勢明顯,在住宅供應過剩和信貸緊張的困擾下,內地主要城市的樓市面臨着較大壓力,一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。根據國家統計局數據,七月份70個大中城市的樓價連續第三個月下跌,房地產開發投資增速也持續下滑。不過,在地方政府政策鬆綁、GDP目標增速7.5%及城鎮化推進的情況下,內地房價暴跌仍然還不現實。在鄰近的香港和內地房價已有鬆動和去泡沫化跡象下,澳門樓市預期難免受影響,觀望氣氛將更濃厚。
 
    加息周期近慎入市
 
    加息周期將至會令樓市投資者變得更冷靜。自金融海嘯以來,港澳市場利率跟隨美國利率長期處於超低息環境,資金成本的低企對本地資產價格起到一定支撐作用。但美聯儲局正在不斷縮減買債規模,尋求逐步退市,美國經濟數據也時好時壞、參差不齊。在最近議息會議上,美聯儲局又表態不急於加息,目前市場普遍預測加息時點應在一五年下半年或一六年初之間。
 
    無論如何,加息周期的到來已距離港澳樓市越來越近。不過加息周期料對本澳的實質影響有限,一是本澳經濟前景穩健,二是加息不會一蹴而就,初期利率上升幅度和節奏都不會太大。但步入加息周期後,本澳樓市參與者,特別是買家的入市態度或更審慎,樓市參與者將更趨冷靜,今年買入物業明年加息,投資者的入市態度會更為小心。
 
    樓市基本面仍穩健
 
    澳門整體經濟的穩健向好為樓市的平穩發展提供支撐。年中以來澳門博彩收入連續同比下跌,引起市場對主流行業甚至是澳門經濟前景的疑慮。這種短期的波動,一方面是政府和博企對行業業務結構主動調整的結果,另一方面也是受世界盃效應、內地反貪污等間接因素影響。但從長期看,博彩收入結構的健康調整,不僅有利行業持續穩健的發展,亦符合澳門經濟多元化的發展方向。
 
    同時,路氹新一批大型綜合酒店項目也即將陸續落成,加之港珠澳大橋、輕軌土建、填海造地等大型基建如期進行,均為澳門經濟發展添加增長動能。澳門經濟成長的基本面不變,前景仍然樂觀。因此,在整體經濟發展基調保持穩健前提下,房地產作為主要產業的發展形勢應不會背離經濟基本面。
 
    短期難改供不應求
 
    樓市供不應求的局面短期難改。從現時澳門人口增速、外僱增幅等樓市需求面看,澳門每年至少應有5,000個新建成並應市的住宅單位,才基本可達供需平衡。最近十年澳門年均建成單位只有2,700個,供應明顯不足。按照政府數據,去年建成的私人住宅單位僅為2,330個,獲發“入伙紙”的僅約620個單位,較十年間的平均水平還要低。過去三年來,政府先後推出的公屋數量超過2萬個,應市的私人樓宇僅為6,000個。也就是說,對本澳普羅大衆的居住需求,更多是靠公屋制度來解決,私樓市場則處嚴重供不應求局面。
 
    據土地工務運輸局的最新數據,在建的私人住宅單位為1.4萬個,審批中的私人住宅單位超過2萬個,加上已獲發入伙紙和正在驗樓的1,800個單位,中長期可供應市場的私人住宅單位達到3.5萬個,基本滿足未來幾年全澳居住需求。但短期卻受“樓花法”對新樓銷售嚴格規限的影響,預計今後兩年新住宅供應較緊張,今年私人住宅單位的新增供應不會超過3,000個。按過往經驗,考慮到獲發“入伙紙”時間及發展商逐步推盤的惜售做法,估計可及時應市的住宅單位不會超過1,500個,年內樓市仍舊保持供不應求局面。
 
    樓價仍處合理邊際
 
    儘管澳門樓價連年快速增長,已處在一個相對高位,但與香港樓價相比,卻仍在合理邊際。結合經濟發展帶來的居民財富增加及客觀存在的新房供應量不大,以及整體經濟前景依然穩健等情況,對澳門樓價起到一定支撐作用。
 
    從附表可看到,在100平方米以下的住宅單位中,澳門的成交均價約為香港的60%左右,大面積住宅價格則為香港的50%,仍處價值合理邊際。由於澳門近幾年房價的主要推動力是大戶型高端住宅,在高收入人群財富不斷聚集、市場供應相對緊缺下,澳門房價可能會與香港走勢分化。在加息周期將至、鄰近地區樓市疲軟及樓價處高位等綜合形勢下,兩地區價格或會進一步靠攏。
 
    全年交投難破萬宗
 
    綜上所述,澳門樓價近年快速飆升,已處在相對高位,但澳門經濟未來平穩發展、人口的穩健增長及供應相對緊缺等,均對澳門樓價起到一定支撐作用。但在加息周期將至、鄰近地區樓市疲軟等綜合形勢下,需警惕房地產市場可能產生的風險。預計一四年餘下時間澳門房地產市場,成交價格大幅上漲受到制約,不會出現過往高增速,將保持橫行或小幅向上的平穩趨勢。成交量仍將保持現狀,全年住宅成交量很難過萬,將創新低。樓市整體上將保持量價平穩淡靜態勢。(本文引自《澳門日報》作者:中國銀行澳門分行青年協會 馮崴嵬 )
 

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