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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇

防範系統性金融風險

世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇針對今年澳門房地產市場面臨寒冬、拍地流標、樓價連年呈跌勢的情況，就提振及穩定房地產市場的重要性及促進澳門經濟適度多元發展提出建議。促請政府積極更新政策，活躍房地產交易，刺激消費，同時考慮重開不動產投資移民政策，吸引人才和錢財，促進澳門經濟快速全面復甦。

平抑市場波動維護金融穩定

謝鎮宇提出，提振房地產市場能夠有效平抑市場波動，有利促進本澳銀行體系穩健發展，維護金融穩定。房地產市場連年下跌，會導致居民和企業資產價值下降、負債風險上升，影響金融機構的資產負債表，甚至構成系統性金融風險，進而影響整個經濟體系穩定運行。

他分析指，一方面，本澳銀行業不良貸款比率大幅上升。今年1月，本澳銀行業營運結果按年下降48.8%，居民不良貸款按年上升164.5%。另一方面，澳門逾期3個月以上的貸款拖欠比率，不論是住宅貸款按揭以及商用物業按揭，都一直攀升。綜合計算，物業按揭貸款的總拖欠比率按年整體飆升超過1.3倍。

他指，近年美聯儲局持續加息，高息環境持續，本澳房地產業卻始終處在低位，居民和企業所持物業持續貶值，而供款和各項經營成本卻不降反升，加之市場上現金流大幅減少，市民和企業還款能力疲弱，逐漸反映在銀行體系。因此，需要通過各項政策與措施維持房地產市場穩定，促使房價止跌回穩，提高市場信心與可預測性，充分防範系統性金融風險。

提振房產市場刺激消費投資

謝鎮宇又指，提振房地產市場，有利於刺激社會消費與投資，利於整體經濟復甦與蓬勃發展。澳門約有近23萬個業主，房地產市場的波動不但影響業主本身，更影響其所在家庭。數據顯示，澳門居民存款率上升，私人貸款連月下跌，2024年1月，居民存款較上月增加1.5%，本地私人部門貸款總額按月下跌0.5%，這充分反映社會不論在日常消費，還是在投資、入市意欲方面更趨向保守。資產大幅貶值和蒸發後，業主供樓是否面臨斷供風險，家庭敢不敢消費，這些都是很大隱憂。如果斷供的人愈來愈多，那麼房地產和經濟發展的形勢將更加嚴峻。

他說，房地產市場與金融體系環環相扣，樓市市道低迷，將進一步削弱本已疲弱的本地消費市場，消費流失可能會衝擊企業資金鏈以及社區就業職位，形成惡性循環拖慢經濟復甦。目前不論國內還是香港，地產業均在「撤辣」，建議澳門政府積極更新政策，以各種措施紓緩市民、中小企業的還款壓力，活躍房地產交易，令市民與企業透過套現物業幫助資金周轉和紓緩還款壓力，降低銀行業不良貸款比率，增加市場現金流，刺激消費。

樓價持續下跌後果不堪設想

謝鎮宇強調，如果樓價繼續大幅下跌，將觸發集體「負資產」和「斷供潮」，後果不堪設想。如果物業現時樓價比按揭貸款額低，業主將成為負資產人士。假若業主最終無能力償還，欠銀行的貸款額將成為壞帳，且大半生努力付諸東流。

另外，隨著樓價急劇下跌，極易引起小業主斷供潮。對澳門小業主而言，失業、減薪、資金周轉等都影響其償還貸款能力，而若房屋市價低於房貸餘額，且仍持續走低，不論小業主主動違約以止損，還是因無償還能力而被動斷供，無疑會產生斷供潮，將大大影響澳門整體金融安全。房地產市場作為金融體系的重要組成部分，其健康發展直接關乎金融體系的穩定。本澳樓價跌到幾乎很難拉抬的情況下，為保證特區政府的經濟發展和金融安全，政府和業界一定要共同合力阻止樓價進一步下跌。

汲納人才資金促進經濟多元

謝鎮宇表示，澳門經濟適度多元發展，少不了人才和錢財，二者缺一不可，相輔相成。在全球疫後經濟低迷期，特區政府應視提振經濟和吸引投資這兩項為重要戰略，抓緊時機大力推進。內地一線大城市和香港均積極採用入戶政策，吸引眾多外來投資和高端人才，雙管齊下，立竿見影。澳門作為「一國兩制」的成功實踐地，特區政府更應用開放性思維，學習香港推出大規模吸引人才和投資移民政策，重啟澳門回歸祖國初期的吸引不動產投資移民政策。

他建議，只要政府規定的投資標的物不影響到廣大市民居住的住宅物業，而是允許投資商業房地產（如商舖、辦公樓、工廠商廈等），不造成住宅價格攀升，這就能促進澳門經濟快速全面復甦，也充分顧及民生福祉，進一步激發澳門經濟發展、大力參與構建國家新發展格局、推動粵港澳大灣區建設。