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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

利嘉閣（澳門）地產代理有限公司董事總經理廖梓嘉

完善投資移民政策汲納人才錢財

利嘉閣（澳門）地產代理有限公司董事總經理廖梓嘉表示，澳門回歸祖國前，社會動盪，經濟發展緩慢，惟1999年全年住宅成交宗數仍錄得9857宗，反觀去年全年，澳門樓市僅錄得不足3000宗成交，不尋常的低迷現象，為澳門樓市敲響了警號。如果情況持續，不但樓市會全面崩潰，衍生的骨牌效應更可能帶來系統性的金融風險。她呼籲特區政府及早正視問題，全線剔除不合時宜的樓市調控措施，又建議政府研究放寬投資移民條件，汲納更多人才、錢財入駐澳門。

主講嘉賓共同探討地產興衰對社會經濟的影響

負財富效應令消費意欲低迷

廖梓嘉表示，2023年澳門的復甦勢頭強勁，但澳門民生區的經濟復甦步伐顯然未能跟得上。目前，澳門居民消費意欲不高，不少企業，尤其是中小企，經營仍然面對十分大的困難。

她指出：消費市場低迷的其中一個最重要原因，就是樓價持續滑落，「資產蒸發」帶來「負財富效應」。無論是否持有物業，消費信心都十分薄弱，「緊縮開支，減少消費」成了澳門居民的普遍心態，零售市道因此轉趨疲弱。

另一方面，消費市場疲弱，息口高企，企業融資成本大增，加上最低工資實施，令企業百上加斤，很多零售商戶都選擇撤出市場，甚至結業。此外，「澳車北上」將消費力帶離澳門，進一步打擊民生區的商戶，令經濟復甦變得更漫長。

廖梓嘉稱，樓價持續下跌，對消費市場有很大負面影響，撤銷樓市調控措施，穩住樓價刻不容緩！

樓市辣招只是在傷口上灑鹽

她回顧指，特區政府當年不斷推出各項樓市辣招，原意是在經濟蓬勃時期為樓市降溫。以2011年推出特別印花稅為例，當年賭收達到2679億元，而全年住宅成交15,469宗、平均實用呎價是4183元。在2012年推出額外印花稅時，賭收更升至3041億元，全年住宅成交亦有15,310宗、平均實用呎價更上升超過三成，達到5578元。

不過，經歷疫情後，情況已經完全不同。去年賭收雖然回復至1831億元，但全年住宅成交量只有2913宗，比新冠疫情爆發初期的兩年更差；而對比2018年更下跌72%。平均呎價方面，亦由2018年高峰時的10,334元，下跌至今年2月上半月的7942元，跌幅達23%！

廖梓嘉指出：現時樓市低迷，樓價不穩，不但會帶來「負財富效應」；連帶各項地產相關的行業，如建築、銀行、律師、裝修、物流、地產中介，以至零售、物業管理等等，都會大受影響，進一步壓抑本地消費，造成惡性循環。隨著疫情後的經濟環境改變，利息高企，目前政府應關注樓價持續下跌所出現的信心崩潰，以及負資產急增的問題。

她續以香港為例。當地樓價在1997年至2003年間不斷下跌，至2003年負資產達10.6萬宗，斷供情況傷及當時的銀行體系。因此，今年香港亦以此為鑑，大刀闊斧地全面撤銷樓市各項辣招。

公屋到位全面撤辣具備條件

廖梓嘉認為，現時政府有條件「撤辣」，毋需擔心重起「炒風」。未來5年，政府可供應10,669個經屋、5678個社屋、1518個長者公寓，總數達17,865個，加上4000個橫琴「澳門新街坊」單位，公共房屋的總體供應量，完全可以為樓市帶來調節作用，讓一些無力購買私人物業的市民安居樂業。

她續稱，另一方面，「撤辣」亦可以增加物業成交，釋放市場的購買力，同時增加庫房的稅收。根據政府的數字，2013年政府在資產轉移印花稅收入高達24億元，但去年則只有6.22億元。如果成交宗數回升，就能帶來更多收入，為社會福利和經濟發展作出貢獻。

按揭成數借貸宜交市場決定

廖梓嘉指出：現時大家對澳門樓市信心不足，並非購買力不足。至去年年底，澳門本地居民存款有7062億元，但隨著樓市及消費疲弱，信貸亦大幅萎縮。就算準買家想趁低入市，嚴苛的壓力測試亦令很多置業者打退堂鼓。

她直指，現在政府的公共房屋及新街坊可以申請九成按揭，但將私人物業的按揭成數限於七成，不禁令人有政府與私人市場競爭的感覺。

綜合專家分析，普遍都認為目前息口已見頂，下半年更有機會回落，壓力測試已失去必要性，她認為政府應該取消壓力測試，並將按揭成數及借貸機制交回銀行決定。

宜完善移民政策促澳門發展

廖梓嘉預測，樓市未來的走向除看經濟復甦步伐，亦要視乎融合粵港澳大灣區發展的步伐，融合愈快，愈能夠產生協同效應。現時澳門人口只有67萬，人口數量未能滿足澳門未來的發展。建議政府研究放寬投資移民條件，汲納更多人才、錢財，讓澳門人口盡快增至100萬水平，配合未來澳門發展需求。

她又建議政府考慮讓外來的高等院校畢業生留澳工作，並恢復非住宅的投資居留，吸引優質人才移民來澳。當政府能有效地汲納人才來澳發展，自然會帶動住屋需求，為樓市注入新動力。

她最後強調指，「撤辣」並不等於政府向置業者提供任何優惠，也不是刻意托市，只是讓樓市重回正常軌道，透過市場供求自然調節。愈早「撤辣」，愈能促進澳門經濟全面復甦，對澳門所有人都有利。