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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會主講嘉賓合照。（左起）王世發、唐偉樂、廖沛霖、施永青、鍾小健、陸惠德、廖梓嘉、葉建華、謝鎮宇

隨港撤辣屬基本防禦手段

港府上月底宣布樓市全面「撤辣」，並暫停壓力測試。澳門地產業經紀協會會長王世發指出：如澳門不跟隨「撤辣」，可能導致國內外資金，甚至港澳資金流向香港，勢必進一步動搖本澳經濟。

澳門地產業經紀協會會長王世發

業界經營困難從業員入不敷支

王世發表示，過去3年，地產業界面臨比任何行業都要困難的環境。據統計局資料，去年第四季不動產及工商服務業佔全澳就業人口的9.2%，其比例僅次於旅遊博彩、餐飲、零售業之後的第四大產業，為澳門提供超過3萬個就業職位，是澳門經濟的中流砥柱。經濟的好壞亦直接影響著房地產業的經營環境，鑑於步入加息周期、3年疫情及周邊地區經濟變化等一系列因素，都令澳門的投資及消費信心進一步減弱。綜合以上種種原因，現時房地產業陷入近40年以來從未試過的寒冬。

他指出：去年全澳住宅成交量對比疫情前下跌超過七成，意味著相關企業的收入亦減少七成，房地產從業員收入大幅減少，對生活造成十分大的衝擊。根據統計局的資料所示，去年末澳門收入中位數約為2萬元，而房地產業的收入中位數只有1.1萬元，是澳門眾多產業收入中位數排行最低的幾個產業之一。

情況不容樂觀撤辣救市更救人

世發強調，通過「撤辣」來穩定資產價格，其意義不是救市，而是救人。去年土地公開拍賣出現流標，該情況或多或少加劇了近期資產價格下跌，現時澳門已經有負資產出現，情況不容樂觀！

若負資產情況持續嚴重峻，銀行會被逼召回貸款，當有此類個案出現，各家銀行會爭相召回貸款，造成踐踏效應，屆時哪怕是經營情況較好的企業亦會出現資金困難，被逼縮減規模及人手，造成一批又一批失業者；而失業人士無法供款的情況下，又會引來新一批斷供潮，進一步推跌樓市，造成惡成螺旋上升，最終變成全澳市民一同買單。

他分享兒時經歷道，1997年遭遇金融風暴、利息飆升，社會出現大量負資產，原本做著小生意，日子還過得去的家庭因為被銀行頻繁「追數」，所有現金流都支付給銀行後仍難以為繼，被逼遣散夥計並結業。他目睹被遣散的夥計因為失去工作的無助，以及最終家中物業被銀行call loan，哭著眼睜睜地看著心愛的鋼琴被拖走的無能為力，讓他童年時已深刻體會到負資產對家庭所造成的沉痛打擊及廣泛社會影響。

香港政府2月底發表財政預算案宣布全面「撤辣」，並暫停壓力測試，即政府再不干涉銀行的貸款審議流程，交回市場自行決定。王世發認為，若澳門不跟隨，勢必進一步動搖本澳經濟。

他分析指，現時澳門不動產的平均租金回報率僅為1.5%，而香港租金回報率均為3%，是澳門的1倍多。「撤辣」後在香港購置不動產毋需任何額外印花稅，無論是購買成本或是租金回報，香港都比澳門優勝，未來不單是國內外資金，甚至連澳門資金都會引向香港，對本已疲弱的澳門房地產市場無疑雪上加霜。他類比聯繫匯率，美國利率上升，港澳地區必須跟進，否則資金就會流出，換在房地產角度上亦同理，香港「撤辣」，澳門亦需跟進。

王世發最後表示，近年政府強調港澳融入大灣區，鼓勵港澳人士北上投資及置業，在經濟上互相融合、互補長短，確能更有效推動彼此經濟發展。因此，在鼓勵澳門北上創業、投資、消費，讓「南水北調」時，澳門亦應開放相對應的政策，讓「北水南下」，這樣才能令粵港澳成為你中有我、我中有你的「大灣區」。

促請特區政府全面撤銷所有調控措施，不再設按揭比率及壓力測試指引，交回銀行業界自行決定貸款比率，同時放寬投資移民。